[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 최근 발생한 대단위 전세사기는 임차인들이 주택도시보증공사의 전세보증금 반환보증 보험 가입이 저조하다는 특징을 갖고 있다. 

사실상 주택임대사업자 등록을 위해서는 필수 요건인 전세보증금 반환보증 가입이 저조한 이유는 '빌라왕' '건축왕' 등과 공모한 공인중개사들의 '활약'이 주요 이유로 꼽힌다. 계약을 주저하거나 보험에 가입하려는 피해자들은 '이행보증서'를 작성해 안심시키는 수법에 넘어간 것으로 풀이된다.

다만 보증보험에 가입됐다해도 전세사기를 완전히 피할 수 있는 것은 아니다. 이 경우 전세 임차인의 피해는 미미하지만 사실상 국민혈세로 운영되는 전세보증금 반환 보증이 부실화된다는 점에서 정부의 적극적인 대응이 요구되고 있다. 

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◆ 보험 가입한 피해자, 보증금 100% 회수 가능…미가입자 못받거나 일부만 회수

2일 국토교통부와 주택도시보증공사(HUG) 등에 따르면 이번 전세사기 피해자들 가운데 전세보증금 반환보증 보험에 가입한 비율이 저조하다.

전세보증금 반환보증 보험은 전세계약 종료 시 임대인이 임차인에게 반환해야 하는 보증금을 HUG에서 책임지는 상품이다. 보증보험에 가입돼 있을 경우 집주인이 전세금을 주지 않더라도 HUG에서 이를 보장하기 때문에 세입자들의 실질적인 피해를 줄일 수 있다.

국토부 관계자는 "보증을 들었으면 HUG에서 일단 돌려받을 수 있다"면서 "보증사고가 나면 보증금을 돌려주고 난 뒤 보증기관이 임대인을 상대로 회수를 한다"고 말했다.

하지만 보증보험에 가입되지 않은 피해자들은 보증금의 일부만 돌려받거나 한푼도 받지 못할 가능성이 크다. 경매로 넘어갈 경우 선순위 채권자에게 밀려 전세금을 떼일수 있는 것이다.

이번 전세사기 피해 지역 가운데 보증금 반환받기가 가정 어려운 곳은 인천 미추홀구다. 피해자 대다수가 선순위 근저당으로 인해 경매를 하더라도 보증금 회수가 어려운 상황이다. 일명 '건축왕' 남모씨가 소유한 아파트·오피스텔이 170여가구로 알려졌지만 보증보험이 가입된 물건은 3건으로 1.7%에 불과하다.

앞서 수도권을 중심으로 주택 1139가구를 보유한 채 급사해 다수의 피해가 발생했던 '빌라왕' 김모씨의 피해 주택 중 614건(53.9%)은 보증보험에 가입돼 있었다.

당초 해당 물건들은 임대인의 과거 보증사고 이력이 있거나 선순위가 많아 보증보험 자체가 불가했던 주택일 가능성이 높다.

국토부 관계자는 "임대인이 보증사고를 냈던 이력이 있어 보증기관에 돈을 갚아야 하는데 안 갚은 경우 또는 선순위가 너무 많은 경우 보증보험을 들 수 없다"며 "선순위를 제한만큼만 보증금을 돌려준다"고 말했다.

그럼에도 많은 피해자들이 보증보험에 가입하지 않은 상태에서 계약을 진행한데는 빌라왕, 건축왕 등과 공범인 공인중개사들의 영향이 컸던 것으로 풀이된다. 이들은 전세 매물에 근저당이 설정돼 있는데도 '안전한 집'이라거나 보증이행서를 작성해주는 등 세입자를 안심시켜 계약을 유도했다. 빌라에 전세로 들어오는 세입자들이 대부분 사회초년생이나 신혼부부 등 서민층으로 경험이 많지 않은 점을 악용한 것이다.

◆ 2021년 임대보증금 보험 가입 의무화…가입해도 '사기의도' 눈치 채기 어려워

임대인은 임차인의 전세보증금 반환을 책임지기 위해 임대보증금 보험 가입 의무가 있다. 원래 있던 상품에서 2020년 8월 의무 범위가 확장됐다. 이전부터 임대사업을 하던 기존 임대사업자들에게는 1년 유예기간을 주고 2021년 8월부터 전면 의무화가 됐다.

가입시 보증수수료는 임대인 75%, 임차인 25%를 나눠 부담하게 된다. 미가입시 보증금의 10%(최대 3000만원)를 과태료로 내야 한다. 지자체에서 3회 이상 보증보험 가입 요구했는데도 이를 따르지 않거나 보증 보험 미가입 사유가 없는데도 가입하지 않는 경우에는 등록 말소까지 가능하다.

빌라왕, 건축왕 등 전세사기 피의자들이 임대보증금 보험에 가입했는지 여부는 확인이 어렵지만 애초에 가입을 안한다면 보증금을 떼먹는등 사기에 대한 의도가 있다는 추측도 가능하다. 하지만 보증보험에 가입했다해도 사기와는 별다른 상관이 없다는 지적이 나온다. 반환보증을 가입하면 세입자들이 의심을 덜하게 되기 때문이다. 어차피 보험료는 전셋값을 올려서 내기 때문에 사기의도를 가진 임대인이라도 딱히 불리할 것이 없다. 다만 보증보험에 가입한 임차인은 보증금을 모두 찾을 수 있는 만큼 사기피해를 우려하지 않아도 되는 장점이 있다.  

HUG 관계자는 "(가입을 안했다면)아예 반환을 안할 목적이 있다고 판단 할 수도 있지만 어디까지나 추정에 불과하다"면서 "관련해선 수사를 통해 밝혀져야 할 사안"이라고 설명했다.

정부는 전세사기 피해가 발생하자 지난해부터 5차례에 걸쳐 대책을 마련했다. 특히 '안심전세 앱'을 통해 보증보험에 가입이 가능한지 여부 등을 확인하거나 집주인에 대한 정보를 제공한다.

전세사기는 이전부터 지속돼왔지만 보험 상품을 내놓는데만 치중한 전세사기를 예방하기 위한 대책 마련 시점이 너무 늦어진것 아니냐는 지적이 나온다. 이에 따라 HUG가 당초 목적인 세입자 보호에 등한시 했다는 비판은 피할 수 없을 전망이다.

전세사기 여파로 앞으로 계약시 보증보험 가입 가능 여부가 중요하게 작용할 것으로 전망된다.

업계 관계자는 "혹시 모를 사고에 대비해 전세보증보험은 무조건 가입하는게 좋다"면서 "보증보험 가입이 안되거나 선순위가 잡혀있는 집은 애초에 들어가지 않는게 최선"이라고 말했다. 

min72@newspim.com