[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 정부가 부동산 규제를 대거 풀면서 그동안 닫혔던 '분양권 전매 시장'이 다시금 활짝 열릴 태세다. 분양권은 실물 아파트 거래에 비해 초기 자금 부담이 덜하다는 점과 무엇보다 투자상품으로서의 역할도 하는 만큼 실수요자들은 물론 투자자들도 몰려들고 있는 모양새다.

이달 7일부터 분양권 전매제한 기간이 대폭 완화되면서 지난해 급처분을 위한 '마피'(마이너스 프리미엄·분양권 할인) 거래 보다 프리미엄이 붙은 분양권 전매가 이뤄질 것으로 보인다. 주변 시세 대비 가격 경쟁력이 있거나 미래 가치가 높은 단지들의 경우 인기가 많아 상대적으로 높은 웃돈이 붙을 것으로 예상된다.

전국 분양시장 열기도 활성화될 것으로 전망된다. 다만 실거주 의무 규정을 폐지하는 주택법 개정안이 아직 국회에 계류돼 있어 당장 큰 효과가 나타나긴 어려울 것으로 보인다.

9일 부동산업계에 따르면 분양권 전매제한 기간이 완화되면서 분양권 거래가 꾸준히 증가할 전망이다.

[서울=뉴스핌] 김보나 인턴기자 = 서울 영등포구 63스퀘어 전망대에서 바라본 아파트 단지의 모습. 2023.04.07 anob24@newspim.com

◆ 올해 2월 전국 분양권 거래 4374건…2021년 9월 이후 17개월만에 최대치

지난 2월 전국 아파트 분양권 거래는 4374건으로 전년 동기 대비 45.8% 증가했다. 전월과 비교해도 28%(957건) 늘었다. 이는 지난 2021년 9월 5115건 이후 17개월 만에 최대치다.

전국 아파트 분양권 거래는 지난해 10월부터 꾸준히 증가하고 있다. 지난해 10월 분양권 거래는 2198건에서 ▲11월 2740건 ▲12월 2937건 ▲2023년 1월 3417건으로 늘었다.

지난해 평균 12건이었던 서울 지역 분양권 거래도 지난 2월 44건까지 늘었다. 이는 집값 하락세와 고금리가 맞물리면서 급처분을 위한 '마피' 매물 위주의 분양권 거래가 늘어난데 따른 영향으로 풀이된다.

이달 7일부터 분양권 전매제한 기간이 대폭 완화되면서 분양권 거래는 더 늘어날 것으로 보인다. 분양권 거래는 문재인 정부에서 부동산 투기를 막는다는 명목으로 전매제한을 강화하면서 대폭 줄었다.

아파트 분양권 전매제한을 완화하는 '주택법 시행령 개정안'이 시행되면서 최대 10년에 달했던 전매행위 제한기간이 수도권은 최대 3년으로, 비수도권은 최대 1년으로 각각 단축된다.

수도권의 경우 공공택지･규제지역 3년, 과밀억제권역 1년, 그 외 지역 6개월로 각각 완화된다. 비수도권의 경우 공공택지･규제지역 1년, 광역시 도시지역 6개월, 그 외 지역은 전면 폐지한다.

기존에 분양을 마친 단지에도 분양권 전매제한 완화가 소급 적용된다. 일례로 비규제지역이면서 과밀억제권역인 서울 강동구 둔촌동 '올림픽파크 포레온'(둔촌주공 재건축)의 전매제한 기간이 기존 8년에서 1년으로 줄어든다.

상황이 이렇자 그동안 이뤄졌던 '마피'(마이너스 프리미엄·분양권 할인) 거래 보다 웃돈을 얹어 거래되는 프리미엄 분양권 거래가 이뤄질 것으로 보인다. 주변 시세 대비 가격 경쟁력이 있거나 미래 가치가 높은 단지들의 경우 인기가 많아 상대적으로 높은 웃돈이 붙을 것으로 예상된다.

공인중개사 관계자는 "기존 분양을 마친 단지들의 경우 분양권 전매제한 완화과 소급 적용되면서 강남3구와 용산을 제외한 지역의 분양권은 1억원 이상 프리미엄이 붙을 가능성이 있다"면서 "다만 주변시세와 비교했을 때 경쟁력이 있는 단지에 한정될 것"이라고 말했다.

◆ "분양시장 활성화 도움 될 것…인기 지역 중심으로 양극화 심화될 가능성"

분양권 전매제한 완화가 분양시장 활성화에도 도움이 될 것으로 보인다. 청약 아파트의 경우 인근 시세보다 저렴하게 공급되는 경우가 일반적이다. 이에 당첨이 되는 순간부터 사실상 시세차익이 발생한다. 분양권 자체에 차익을 붙여 타인에게 매도할 수 있는 길이 다시 열리는 것이다.

다만 실거주 의무 규정을 폐지하는 주택법 개정안이 아직 국회에 계류돼 있어 당장 큰 효과가 나타나긴 어려울 것으로 보인다.

송승현 도시와경제 대표는 "보는 측면에 따라 다를 수 있지만 0이었던 상황이 50정도까지 올라왔다는 점으로 보면 (분양시장이) 활성화된다고 볼 수 있다"면서 "패키지 정책인 실거주 의무 폐지는 아직 이뤄지지 않아 투기 수요가 진입하기에는 무리가 있을 것"이라고 말했다.

그러면서 "실거주 의무를 폐지하면 시장 활성화를 넘어 가수요가 생길 수 있다"면서 "분양권을 갖고 있는 사람에게 전매를 하거나 프리미엄 투자수단으로 운용될 수 있다"고 덧붙였다.

시장 영향이 서울과 수도권 등 인기 지역을 중심으로 제한적이며 지역별 양극화가 심화할 가능성도 있다고 내다봤다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "이번 조치로 부동산 시장이 가시적으로 활성화할 것 인가엔 확언하기 어렵다"면서 "최근 단기 주택가격 조정이 이뤄진 것은 실수요 중심 매매가 원인으로 보이는데 지금처럼 실수요 중심으로 매매시장이 재편된 상황에서는 지역 양극화가 점차 심화할 것으로 예상할 수 있다"고 말했다. 

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