현실화도달시기-현실화율 수정 예상
세부담 완화 위한 방법도 담길 듯
[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 윤석열 대통령 당선인이 공약했던 부동산 공시가격 현실화 로드맵 재수립이 본격 가동될 전망이다.
윤석열 당선인의 대통령직 인수위원회가 잇따라 언급하고 있는 공시가격 재조정 요구에 부응해 국토교통부가 새 정부 출범 이후 현 문재인 정부 기간 동안 추진했던 공시가격 현실화 로드맵에 대한 수정계획 착수를 검토하고 있다. 이에 따라 공동주택 2030년, 단독주택 2035년까지인 현실화 목표기간과 함께 실거래가 대비 90%인 현실화율에 대한 재조정 등이 추진될 것으로 전망된다.
31일 국토교통부와 대통령직 인수위원회 등에 따르면 인수위의 잇단 요청에 따라 국토부도 문재인 정부의 공시가격 현실화 로드맵에 대한 재조정을 검토하고 있다.
공시가격 현실화 로드맵은 문재인 정부 출범 직후부터 논의되기 시작해 지난 2020년 시작됐다. 이에 따르면 최종 현실화율 목표치는 실거래가격 대비 90%다. 공동주택은 9억원 미만, 9억~15억원, 15억원 이상에 대해 2030년, 2027년, 2025년 각각 완료하고 단독주택은 같은 금액 구간에 대해 2035년, 2030년, 2027년까지 마친다는 계획이다. 올해(2022년) 현실화율은 71.5%다.
◆ 국토부, 공시가 현실화 로드맵 수정 가속화...현실화율 80%, 시기도 연장 조정 예상
국토부는 문재인 정부 2년간 추진됐던 '부동산 공시가격 현실화 로드맵'에 대한 평가와 수정 방안에 관한 연구용역을 발주할 계획이다.
국토부 관계자는 "2년간 시행됐던 공시가격 현실화 로드맵에 관해 평가하고 더 나은 방향을 찾기 위한 연구를 수행할 예정"이라며 "특히 대통령 당선인의 로드맵 재수립 공약이 있었던 만큼 이에 대해서도 방향성을 찾는 연구용역이 될 것"이라고 말했다.
연구용역을 거쳐 수정 방향을 설정한 뒤 공청회를 열어 시장의 목소리를 듣겠다는 게 국토부의 계획이다. 연구용역 발주시기는 아직 정해지지 않았다. 공시가격 현실화 로드맵이 문재인 정부의 중점 추진 사업임을 감안할 때 용역 발주시기는 새 정부 출범 이후가 될 것으로 보인다.
연구 용역 가운데 수정방안에 관한 내용도 미정인 상태다. 윤석열 정부가 출범 하기 이전인 만큼 공시가격 재수립에 대한 윤곽이 나오지 않은 상황이라 연구용역 내용도 정해지지 않았다는 국토부의 전언이다. 다만 변화된 부동산 시장 상황에 맞춰 목표 현실화을 비롯해 현실화 도달 시기 그리고 오른 공시가격에 따라 함께 커진 세부담 완화 방안 등도 담길 것으로 점쳐진다.
윤 당선인의 대통령직 인수위원회는 출범 직후부터 공시가격 재조정을 포함한 현실화 로드맵을 재수립한다는 입장을 내놓고 있다. 2년째 20%에 육박하는 높은 공시가 상승으로 국민들의 세부담이 커지고 있는 점을 들어 '성급하다'는 게 인수위 측의 이야기다. 특히 인수위 부동산TF 뿐 아니라 부위원장인 권영세 의원이 공동주택 공시가격 인하를 주장하고 있는 상황이다.
업계에서는 공시가격 현실화 로드맵 수정 방향에 대해 현실화 도달시기를 10년 이상 늦추고 현실화율도 현행 90%에서 낮추는 방안이 될 것으로 내다보고 있다.
이에 따라 10년 가량 현실화 도달 시기를 늦추거나 현실화율도 80% 선으로 수정되는 방안이 점쳐지고 있다. 이는 차기 대선에서 다시 정권이 바뀐다해도 여야가 합의할 수 있는 수준이란 게 업계의 분석이다. 한 부동산시장 전문가는 "여당인 더불어민주당은 공시가격 현실화 로드맵의 수정에 대해 말한 적은 없지만 세부담 완화에 대해서는 윤석열 당선인측과 의견을 일정 부분 함께 하고 있다"며 "현실화 시기를 늦추는 정도는 여야 합의로 할 수 있을 것으로 보이며 현실화율을 90%에서 낮추는 방안은 다소 이론이 있겠지만 역시 합의가 가능할 것으로 본다"고 말했다.
◆ 공시가격 현실화 로드맵 폐기는 어려워...세부담 완화 위한 방법론 함께 구상
다만 공시가격 현실화 로드맵 자체를 폐기하는 것은 어려울 것으로 전망된다. '부동산 가격 공시에 관한 법률'에 따르면 실제 가격에 대비한 적정한 공시가격의 책정'이란 항목이 명시돼 있는 만큼 이를 훼손하기는 어려울 것이란 점에서다. 국토부 관계자는 "법률을 개정하면 되겠지만 공시가격의 '적정 가격 책정'이라는 원칙을 훼손하기는 어려운 만큼 현실화 로드맵 자체를 폐기하긴 쉽지 않을 것"이라고 말했다.
이와 함께 세부담 완화 방안도 함께 추진될 것으로 전망된다. 지난 22일 공동주택 공시가격 발표 당시 기획재정부, 국토교통부, 행정안전부, 보건복지부가 공동 발표했던 세부담 완화 방안을 공식화하는 것이다.
국토부 관계자는 "세 부담 완화도 연구용역의 한 축"이라며 "다만 세금 부문은 주무부처가 기획재정부, 행정안전부 등인 만큼 구체적인 내용보다 부담 완화를 위한 방법론 등이 중심이 될 것"이라고 말했다.
이에 따르면 이번 방안처럼 전년도 공시가격을 과표로 활용하는 것이나 공정시장가격을 낮추는 방안 등이 거론되고 있다. 다만 전년도 공시가격을 과표로 활용하는 것에 대해 '원칙을 훼손한다'는 지적이 잇따라 나오고 있음을 감안하면 이보다는 공정시장가액 유동적 적용이 유력할 것으로 보인다. 지난 22일 나온 세부담 완화방안에서는 1주택자에 대한 세부담 완화가 내용이었던 만큼 다주택자도 함께 혜택을 볼 수 있는 공정시장가액 조정 방안은 담기지 않았다. 현행 공정시장가액은 공동주택 95%, 단독주택 60%다.
하지만 인수위는 1주택자 뿐 아니라 다주택자까지 포함한 세부담 완화 방안을 구상하고 있는 만큼 공정시장가액을 낮출 것이 유력한 것으로 보인다. 더욱이 과표를 종전 공시가격으로 활용하는 것은 조세특례제한법 개정 사항이라 국회 협조가 필요하지만 공정시장가액 조정은 시행령으로 할 수 있다. 여당이 절대다수를 차지한 국회의 협조를 받지 않아도 되는 것이다.
실제 인수위에서도 시행령 개정을 비롯해 정부차원에서 할 수 있는 규제 완화부터 하겠다는 입장을 밝힌 바 있다. 이렇게 되면 현실화 로드맵에 따라 공시가격이 크게 오르더라도 세부담은 그때 그때 유동적인 공정시장가액 적용으로 줄어들 수 있다.
국토부 관계자는 "용역의 방향성이 세부담 완화가 중심이 될 것으로 보이는 만큼 이에 대해 다양한 방법론을 모색할 것"이라고 말했다. 한 시장 전문가는 "공시가격 인상은 부자 뿐만 아니라 모든 주택소유자에게 세부담을 줄 수 있기 때문에 인상 속도 조절 및 세부담 완화 방안이 반드시 요구된다"며 "다주택자는 세금을 많이 내도 된다는 식의 갈라치기는 적절하지 못하다"고 말했다.
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