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[대출중단 후폭풍]③ "2030·서민층 내집마련 박탈감 커…반전세·월세 가속화"

기사입력 : 2021년08월24일 06:02

최종수정 : 2021년08월24일 06:06

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부동산 고강도 대출규제에 내 집 마련 시기 지연 불가피
자금력 부족한 2030세대 및 서민에 더 큰 타격
대출 막히자 '갭투자' 확대 조짐...집값 하락은 제한적
가계대출 증가세 부담이지만 주택 실수요자에 혜택 늘려야

[편집자] 금융당국이 가계부채 옥죄기에 나서면서 은행권의 대출 중단 및 축소가 잇따르고 있다. 단계적으로 확대 중인 차주별 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 시기도 앞당겨질 가능성이 커졌다. 당장 가을철 이사를 앞둔 실수요자들이나 내 집 마련을 계획 중인 서민들이 느끼는 혼란이 적지 않은 상황이다. 20~30세대 등 젊은층의 ′주거 사다리′를 걷어찼다는 불만의 목소리도 흘러나온다. 종합뉴스통신사 뉴스핌에서 금융당국의 고강도 대출 규제 목적과 이에 따른 사회적 혼란과 부작용 등을 살펴본다.

[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 금융당국이 고강도 대출 옥죄기에 나서면서 부동산 실수요자를 중심으로 내 집 마련의 기회가 줄어들 것으로 보인다.

주택 매입에 금융권 대출은 불가피한 측면이 있다. 최근 집값 폭등으로 서울지역 중위가격이 9억원에 육박해 보유 현금으로만 집을 사기 어려운 구조다. 눈 높을 낮춰도 금융권에서 수억원의 대출을 받아 잔금을 치르는 게 일반적이다. 특히 현금 유동성이 상대적으로 부족한 20~30세대와 서민들의 전세 탈출이 멀어질 수 있다는 지적이 나온다.

◆ 패닉바잉에 2030세대 큰손으로 부각..대출규제시 자금마련 어려워

24일 부동산업계에 따르면 금융당국의 부동산 관련 대출규제로 젊은층의 내 집 마련 기회가 줄어들 것이란 관측이 나오고 있다.

시중은행이 고강도 부동산 대출규제에 나설 경우 집을 살 수 있는 수요층이 현금 부자들로 한정돼 서민들의 주거 불안이 가중될 것이란 게 전문가들의 진단이다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "지난 7월부터 총부채원리금상환비율(DSR) 강화로 대출에 부담이 커진 상황에서 금융당국이 추가적인 신규 대출규제에 나서기로 하면서 내 집을 마련하는 수요자들의 자금마련 부담이 커졌다"며 "특히 자금력이 상대적으로 부족한 20~30세대와 서민들이 주택 매입을 포기하거니 시기를 늦출 것으로 보인다"고 말했다.

<자료=다방>

이어 "임대차법 이후 전셋값 상승도 가파르게 나타난 만큼 전세자금마련 대출은 규제하기보단 완화할 필요가 있다"고 덧붙였다.

실제 집값 폭등으로 서울에서는 대출을 받지 않고 집을 사기란 현실적으로 쉽지 않다. KB부동산에 따르면 지난달 서울 아파트 평균 매매가격은 11억930만원을 기록으로 관련 통계를 작성한 2012년 1월 이후 최고치다. 중위가격은 9억4000만원으로 전월(8억9519만원)보다 4481만원 상승했다.

수도권으로 범위를 확대해도 수도권 주택 중위 매매가격은 지난 6월 5억9203만원보다 873만원 오른 6억76만원으로 집계됐다. 지난해 9월 5억원대에 진입한 지 10개월 만에 1억원 올랐다. 현금 부자들이야 대출이 없어 내 집 마련이 가능하지만 상대적으로 유동성이 부족한 서민들은 대출이 막히면 전월세 시장에 눌러앉을 수밖에 없는 것이다.

최근 20~30세대는 주택시장에서 큰손으로 떠올랐다. 부동산 플랫폼 '다방'에 따르면 젊은층이 아파트값 부담에 단독·다가구, 다세대·연립 등 비(非)아파트로 눈을 돌리면서 올해 상반기 세대별 매입 비중에서 20~30대가 25%를 차지했다. 연령대별로 보면 50대(8326가구·19.2%)가 차지하는 비중이 가장 컸지만, 지난해 상반기와 비교해 20대 이하와 30대의 매수 비중은 각각 2.0%·3.1%P상승한 반면 50대 비중은 2.1%P 줄었다. 그만큼 젊은층의 패닉바잉(공황매수)이 두드러진 셈이다.

대출규제가 강화될수록 '갭투자'(전세끼고 매입) 현상이 확산될 것이란 의견도 있다. 주택 매입에 온전한 자금 마련이 어렵다보니 당장 입주는 못하더라도 전세를 끼고 주택을 매입하는 움직임이 늘어날 수 있다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "젊은층이나 서민들이 상대적으로 대출 비중이 높은 상황에서 이를 규제하면 이들이 받는 타격이 더 클 수밖에 없다"며 "신규 대출이 쉽지 않아 전세보증을 이용한 갭투자가 늘어날 것"이라고 말했다.

◆ 전세자금 대출 규제에 반전세·월세 비중 확대 가능성

금융당국이 주택담보대출뿐 아니라 전세자금 대출도 규제한다는 방침이어서 전세시장에서 영향이 클 것으로 보인다.

특히 세입자가 추가적인 대출을 받지 못하면 전세 주택을 반전세나 월세로 전환해야 하는 상황에 놓을 수 있다.

임대차법 이후 물량부족으로 전세난이 가중되는 상황이다. 지난해 7월 임대차법이 시행된 이후 1년 만에 서울 아파트 평균 전셋값 5억원에서 6억3000만원으로 상승했다. 2년치를 단순 계산하면 재계약에 필요한 자금이 2억원 이상이다. 더 큰 집이나 상위 입지로 들어가려면 추가적인 전세자금이 필요하다. 현금이 부족한 세입자는 반전세나 월세를 부담할 수밖에 없다.

상황이 이렇다 보니 청와대 국민청원 게시판에는 "자본주의 사회에서는 개인이 리스크와 기회를 판단해 자금 운용을 할 자유가 있다"며 금융당국의 대출규제를 비판하는 청원 글까지 등장했다.

◆ 거래시장 위축 불가피...매도매물도 부족해 집값 조정은 제한적

대출규제가 강화되면 주택 거래량이 감소할 여지가 크지만 집값 하락으로 이어지진 않을 것이란 의견이 많다.

매수세가 줄긴 하겠지만 시장에 매도물량도 부족하기 때문이다. 양도소득세 중과가 시행된 이후 다주택자의 주택 처분이 사실상 중단된 데다 내년 대통령선거, 수도권광역급행철도로(GTX) 교통망 확대, 재건축 규제완화 등으로 집값이 더 오를 것이란 기대심리도 여전히 높다. 집값 하락을 제한하는 요소가 적지 않은 셈이다.

서울 여의도 일대 모습. 전문가들은 주택 매수세가 더 감소해도 집값이 폭락하는 현상은 나타나지 않을 것으로 내다보고 있다.<사진=이동훈기자>

함영진 직방 빅데이터랩장은 "대출규제로 매수 대기수요가 줄겠지만 시장에 매도물량도 부족해 집값 하락보다는 상승세가 둔화하는 현상이 나타날 공산이 크다"며 "투자심리 위축은 불가피해 지방보다는 수도권이, 수도권 안에서도 재건축 기대감, 교통망 개선 등 호재 지역을 중심으로 양극화가 나타날 것으로 보인다"고 말했다.

대출규제가 강화되면 주택수요가 줄어들 수밖에 없다는 투자가치가 높은 지역으로 수요가 쏠리는 현상이 두드러질 것이란 얘기다.

박원갑 전문위원은 "집값은 대출금리와 공급대책, 규제강화 등이 종합적으로 영향을 미치기 때문에 대출을 규제하는 것만으로 집값 방향성을 정확히 예측하긴 쉽지 않다"며 "다만 집값 상승에 대한 기대감이 여전히 높아 대출금리가 내 집 마련에 부담을 주긴 하겠지만 집값을 끌어내릴 정도의 파급력은 나타나지 않을 것"이라고 설명했다.

 

leedh@newspim.com

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두나무·네이버 '슈퍼 플랫폼' 시동 [서울=뉴스핌] 전미옥 기자 = 두나무와 네이버가 가상자산 '슈퍼플랫폼' 탄생을 예고했다. 네이버페이에서 스테이블코인으로 상품을 결제하고 예치금은 업비트 계좌와 연동해 이자이익을 꾀하는 등 원화 스테이블코인 확장 가능성을 제시, 시장을 선점하겠다는 구상이다.  26일 업계에 따르면 네이버파이낸셜과 두나무가 추진하는 포괄적 주식교환 거래 체결 시 양사는 원화 스테이블 코인의 발행과 유통, 활용을 잇는 삼각편대를 단숨에 완성할 수 있다. 네이버페이가 발행한 원화 스테이블코인을 두나무의 가상자산거래소 업비트에 유통하고 해당 코인을 네이버페이가 보유한 막대한 온·오프라인 결제처에서 지불 수단으로 활용하는 방향이다. 달러 스테이블코인 대비 원화스테이블 코인의 활용 가능성에 대한 의구심이 지속되고 있는 가운데 네이버페이와 두나무가 원화 스테이블코인의 구체적인 활용처와 확장 가능성을 제시, 시장을 선점할 수 있는 점도 기회요인이다. 오동환 삼성증권 연구원은 "두나무의 블록체인 플랫폼 '기와체인'으로 스테이블 코인을 발행하고, 이를 네이버페이의 결제처에서 결제 수단으로 활용이 가능하다"라며 "또 업비트에서 거래하며 탈중앙화 금융의 기초 자산으로 활용할 수도 있다"고 내다봤다. 네이버와 두나무의 업비트 로고.[사진=각 사] 특히 네이버페이는 최근 결제 뿐 아니라 대출, 보험 증권, 자산관리 등을 연계해 종합금융서비스로 도약을 꾀하고 있다. 두나무를 품게 되면 가상자산으로 사업영역을 넓힐 수 있는 셈이다. 구체적으로 네이버페이, 업비트 고객들은 원화 스테이블코인 또는 가상자산으로 네이버페이에서 물건을 구매·결제할 수 있고 네이버페이와 업비트 계좌가 상호 연동되면 기존 네이버페이 예치금을 업비트 계좌에 보관, 고객들이 이자수익을 꾀할 수도 있다. 이같은 가상자산 활용이 보편화되면 자연히 네이버-업비트 생태계에 고객을 묶는 '록인' 효과가 극대화된다. 이효진 메리츠증권 연구원은 "네이버의 두나무 연결 편입은 단순 가상자산 거래대금에 대한 수익이 인식되는 것이 아닌 실물자산토큰(RWA), 스테이블 코인 등 디지털 자산 사업의 확대로 활용될 수 있음에 주목해야 한다"고 짚었다.  전문가들은 이번 네이버와 두나무의 합병 신호를 시장에 일종의 '선전포고'로 관측했다. 스테이블코인을 비롯한 가상자산 시장을 선점하겠다는 의지라는 것이다. 김형중 한국핀테크학회 회장은(고려대 교수)는 "네이버와 두나무가 힘을 합치면 스테이블코인의 쓸모를 만들어낼 수 있고 여러 가능성을 기반으로 주도권을 쥐겠다는 강력한 의지를 시장과 정부에 표현한 것"라며 "시그널을 던졌으니 시장 반응을 보고 세부사안을 정립해나갈 것으로 보인다"고 말했다. [사진=게티이미지] 임병화 성균관대 경영학과 교수는 "원화 스테이블코인 법제화가 빠르게 추진되고 있는 만큼 카카오, 토스를 비롯해 은행 등 관련 기업들도 분명 컨소시엄 등 다양한 물밑 논의를 진행하고 있을 것"이라고 짚었다. 그러면서 "미국, 유럽, 일본 등 해외에 비해 한국은 많이 뒤처져있기 때문에 당장의 규제보다는 산업육성이 우선되는 것이 바람직하다"고 피력했다. 다만 제도적 걸림돌도 적지 않다. 더불어민주당 안도걸 의원이 대표 발의한 스테이블코인 관련 법안에서 이용자 보호를 위해 발행과 유통이 분리돼야 한다는 점을 명시했기 때문이다. 이때 발행, 유통의 의미가 구체적으로 규정된 것은 아니지만 단순 해석하면 네이버에서 만든 원화 스테이블코인을 손자회사인 업비트에 상장, 거래로 이뤄지기는 쉽지만은 않을 전망이다.  금융당국이 네이버와 두나무의 결합을 어떻게 평가할지도 변수로 꼽힌다. 가상자산 분야에서 금융당국은 소비자 보호와 산업혁신의 균형을 중시하며, 투자자 보호 중심의 규율체계 마련 등에 나서고 있다. 심원태 금융위원회 가상자산과 사무관은 최근 가상자산 관련 세미나에서 "국제금융안정위원회(FSB) 등은 미국의 가상자산거래소 FTX의 파산 사례를 들며 이해상충 방지, 경업 제한 등 대응방안 마련을 강조한 바 있다"며 "국내 가상자산 시장은 개인만 참여한다는 특수성이 있어 이용자 보호 측면을 보다 중요하게 다루고 있다"고 했다.  한편 전날 네이버와 두나무는 양사 간 포괄적 주식교환을 논의하고 있다고 밝혔다. 네이버 계열사 네이버파이낸셜에 두나무가 편입되는 방안 등을 놓고 검토에 들어간 것이다. 포괄적 주식교환은 한 회사가 다른 회사의 주식 전부를 취득해 100% 지분을 확보하는 절차다. 구체적으로 두나무 주주들이 보유한 두나무 주식 전부를 네이버파이낸셜에 넘기고, 네이버파이낸셜은 신주를 발행해 두나무 주주들에게 제공한다.  네이버는 "두나무와 스테이블 코인, 비상장주식 거래 외 주식 교환을 포함한 다양한 협력을 논의하고 있다"고 밝혔다. 두나무 측도 "네이버페이와 스테이블 코인, 비상장주식 거래 외에도 다양한 협력을 논의하고 있다"고 했다. 양사는 조만간 각각 이사회에서 주식 교환 안건을 의결할 것으로 알려진다. romeok@newspim.com 2025-09-26 17:18
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긍정 영향 종목

  • Lockheed Martin Corp. Industrials
    우크라이나 안보 지원 강화 기대감으로 방산 수요 증가 직접적. 미·러 긴장 완화 불확실성 속에서도 방위산업 매출 안정성 강화 예상됨.

부정 영향 종목

  • Caterpillar Inc. Industrials
    우크라이나 전쟁 장기화 시 건설 및 중장비 수요 불확실성 직접적. 글로벌 인프라 투자 지연으로 매출 성장 둔화 가능성 있음.
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