[2020 중국 부동산] 50% 도시 주택가 하락, 가계 대출 상환 압박 가중

기사입력 : 2019년12월02일 16:21

최종수정 : 2020년04월03일 14:29

70개 중점 도시 가운데 절반 이상 기존 주택 매도 호가 급락
선전, 둥관 등 일부 도시 2020년 부동산 상승세 지속 예상

[서울=뉴스핌] 강소영 기자=중국 부동산 시장 침체 소식이 심심치 않게 전해지고 있다. 최근 중국 사회과학원이 발표한 '중국 주택시장 발전 월간 동향 보고서'에서도 이 같은 분위기가 확인됐다. 조사 대상 도시 가운데 절반이 넘는 지역에서 주택 가격이 하락했다. '보고서'는 2020년 일부 도시를 제외하고 대다수 지역에서 부동산 가격 하락세가 뚜렷해질 것으로 내다봤다. 중국 국가통계국이 발표한 부동산 주택 가격 조사도 이와 비슷한 결과를 나타내고 있다.

◆ 부동산 '진짜' 시황 알 수 있는 기존 주택 매도 호가 급락

[서울=뉴스핌] 강소영 기자= 2019.12.02 jsy@newspim.com

전문가들은 중국 부동산 시장의 '진짜' 현황을 보기 위해선 신규 주택 분양가격보다는 기존주택 거래가를 참고해야 한다고 입을 모은다. 정부의 정책에 좌우되는 분양 가격으로는 실제 시장의 추이를 정확하기 힘들다는 판단에서다.

올해 중국 정부는 그 어느 때보다 부동산 투기 억제에 힘을 쏟았다. 관련 통계에 따르면, 2019년 1~9월까지 모두 415차례의 부동산 억제 대책과 관련 규정이 발표됐다. 주중 기준 평균 하루에 2차례 이상의 부동산 투기 억제 방침이 나온 것이다. 이 같은 빈도는 역대 최고 수준이다.

이런 분위기 속에서 분양 가격이 실제 시장 수급을 반영하기 힘들다는 지적이다. 반면 기존 주택 시장가는 보다 현실적인 시황을 반영하는 것으로 받아들여지고 있다.

국가통계국의 2019년 10월 조사 결과에 따르면, 전국 70개 조사 대상 도시 가운데 35개 도시의 기존 주택 가격이 전월 대비 하락했다. 1선 도시로 불리는 대도시를 비롯해, 2~4선 중소형 도시에서 고루 가격 하락세가 나타났다. 특히 '부동산 불패 시장'으로 여겨지는 베이징(北京), 광저우(廣州), 선전(深圳) 3대 도시 가운데 선전을 제외한 두 도시 모두 가격이 하락해 눈길을 끌었다.

한때 베이징에서 아파트 가격 상승세가 가팔랐던 왕징(望京) 일대도 부동산 침체에 매도가가 하루가 다르게 하락하고 있는 것으로 알려졌다. (본보 11월 19일 '[최헌규특파원의 금일중국] 부동산시장에 한파 주의보, 진퇴양난에 빠진 중국경제' 참조)

2018년 10월 수치와 비교해 보면 13개 도시의 기존 주택 가격이 1년 전과 같은 수준으로 낮아졌다. 시장에서는 올해 10월 이후 두드러진 부동산 가격 하락 현상이 추세화되고 있다는 분석이 나온다.

기존 주택 가격 하락은 매도자, 즉 '집주인'들의 향후 부동산 시장에 대한 비관 심리를 반영한 것으로도 풀이된다.

중국 부동산 전문 컨설팅 업체 베이커연구원(貝殼研究院)은 기존 주택 평균 매도 호가 하락폭이 두드러진다고 밝혔다. 최근 1년 동안 25개 중점 도시에서 이 같은 현상이 나타났다. 칭다오는 기존 주택 가격 하락 폭이 가장 컸다. 2018년 11월 평당 2만6713위안/평에서 올해 11월에는 2만2203위안으로 20.31%가 하락했다. 광저우도 3만7397위안에서 3만1910위안으로 17% 넘게 빠졌다.

사회과학원은 2020년 베이징, 톈진(天津), 랑팡(廊坊), 바오딩(保定), 장자커우(張家口), 창저우(滄州), 칭다오(青島), 지난(濟南), 옌타이(煙台), 웨이하이(威海) 등 지역의 부동산 가격이 더욱 하락할 수 있다고 경고했다.

다만 일부 지역에서는 부동산 가격 상승세가 여전히 지속되고 있다. 최근 몇 년 가격 상승세가 가팔랐던 선전이 대표 사례다. 중국에서 부동산 가격이 높기로 유명한 대도시 베이징, 상하이, 광저우도 일제히 하락세가 연출됐지만, 선전만 나 홀로 강세를 나타냈다.

선전을 중심으로 한 중국 동남부 일부 지역은 내년에도 부동산 가격이 오를 가능성이 큰 것으로 전망된다. 사회과학원은 2020년 부동산 상승 예상 도시로 선전(深圳), 둥관(東莞), 주하이(珠海), 후이저우(惠州), 쑤저우(蘇州), 난퉁(南通), 우시(無錫), 닝보(寧波)를 꼽았다.

◆ 부동산 호황 최대 원동력 '가계 대출' 중국 경제 발목

중국 취안징왕(全景網)은 부동산 가격 하락 추세로 가계 대출 부담이 가중되고 있다고 지적했다. 지난 11월 25일 인민은행이 발표한 '중국 금융안정보고(2019)'에 따르면, 2018년 말 기준 중국 가계 대출 잔액은 47조9000억위안으로 집계됐다. 전년 동기 대비 18.2% 늘어났다. 이중 부동산 담보 대출이 25조8000억위안으로 전체의 53.9%에 달했다.

중국의 가계 부채율(가계 대출 잔액/GDP)은 60.4%로 나타났다. 국제 평균 수치와 비슷하고, 선진국 수준보다는 낮지만 신흥국보다는 월등히 높은 수준이다. 특히 미국, 호주 등 선진국 가계 대출 비중이 하락하고 있는 상황에서 중국의 증가율 순위는 여전히 상위권을 지키고 있다.

2008년 17.9%에 불과하던 중국 가계 부채율은 10년 만에 60.4%로 3배가 넘게 증가했다. 증가율로만 보면 선진국을 앞선다. 가파르게 늘어난 가계 대출은 과거 10년 중국 부동산 시장 호황을 유지한 최대 동력이었다.

지역별로는 주요 대도시에서 이 같은 현상이 두드러졌다. 저장(83.7%), 상하이(83.3%), 베이징(72.45%), 광둥(70.6%), 충칭(68.6%) 등 대도시는 중국 전국 평균 가계 대출 비율을 크게 웃돌았다. 저장, 상하이, 베이징의 가계 대출 비율은 선진국 수준과 비슷하다.

중국 가계 대출 상환 능력은 견고하지 않은 것으로 평가됐다. 2018년 말 기준 중국의 가처분소득 대비 가계 대출 비중은 99.9%로 집계됐다. 전년도보다 6.5%포인트 늘어났다.이는 중국 국민이 1년 동안 벌어들인 수입을 모두 모아야 부채를 상환할 수 있다는 의미다.

특히 저소득층의 대출 상황 부담이 크게 늘었다. 베이징대학이 2016년 조사한 자료에 따르면, 연 소득 6만위안 이하 계층의 가처분소득 대비 대출 비중이 285.9%에 달했다.

문제는 부동산 가격이 하락하면서 대출 상환 부담이 더욱 가중되고 있다는 데 있다.

류레이(劉磊) 사회과학원 경제연구소 연구원은 "가계의 대출 증가가 단기적으로는 경제 성장 촉진 효과를 내지만, 장기적으로는 소비를 줄이면서 경제 성장 속도와 양적 발전을 모두 저해하는 요인이 될 수 있다"라고 경고했다.

[서울=뉴스핌] 강소영 기자= 2019.11.29 jsy@newspim.com

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[변상문의 화랑담배] "일장기가 내려졌다" 변상문의 '화랑담배'는 6·25전쟁 이야기이다. 6·25전쟁 때 희생된 모든 분에게 감사드리고, 그 위대한 희생을 기리기 위해 제목을 '화랑담배'로 정했다. 미 합참으로부터 일반명령 제1호를 하달받은 맥아더 장군은 일본 오키나와에 주둔하고 있던 미 제10군 예하 미 제24군단장 하지(John R. Hodge) 중장에게 1945년 8월 29일 한국의 38도선 이남 지역에서 일본군 무장을 해제하라고 명령하였다. 1945년 8월 기준 무장해제 대상 한반도 주둔 일본군은 14개 사단 35만여 명이었다. 이 명령에 따라 하지 장군은 예하 미 제7사단, 미 제40사단, 미 제96사단 배치 계획을 수립하였다. 미 제7사단은 서울과 개성을 포함한 38도선 일대 및 경기도, 충청도 일원을 맡도록 했다. 미 제40사단은 강원 및 경상도를, 미 제96사단(나중에 미 제6사단으로 변경)은 전라도를 책임 지역으로 할당하였다. 제주도는 미 제25기지창이 맡았다. 38도선 이남에 진주한 전체 미군 병력은 약 7만7645명이었다. 하지만 오키나와에 상륙함정이 부족하여 미 제7사단을 우선 투입하였다. 1945년 12월 19일 대한민국 임시 정부 환국을 환영하는 국민 행렬. [사진= 국사편찬위원회] 맥아더 장군은 미 제24군단의 한국 진주에 앞서 포고령 제1호를 발표하였다. 이 포고령 제1호에는 북위 38도선 이남 지역에 미군이 진주하여 일본군 무장을 해제하고, 유엔에 가입할 자격을 갖춘 독립된 국가를 수립한다는 내용이 포함되어 있었다. 1945년 9월 8일 13:30 인천항. 미 제7사단 장병들이 상륙정에서 내리기 시작했다. 날씨는 맑았다. 바람은 따뜻했다. 부두 공간은 충분했다. 17:30 상륙을 마쳤다. 다음 날인 9월 9일 아침 철로를 이용하여 서울로 들어왔다. 1945년 9월 9일 일요일 서울 거리는 엄숙한 빛 속에 잠겨있었다. 높고 푸르게 개인 가을 하늘을 이고, 태극기, 성조기, 소련 기, 중화민국 국기 등이 나란히 휘날리고 있었다. 서울역에서 내린 미 제7사단 장병들은 대오를 갖추어 조선총독부를 향하여 행군하기 시작했다. 행군 대열 중간에는 하지 중장과 킨 케이드 제독, 그리고 영관급 이상 장교들이 지프차를 타고 있었다. 장병들의 얼굴은 승리자의 위엄보다는 예의와 신의를 존중하는 겸손한 빛이었다. 한눈을 팔거나 전투화 소리를 크게 내는 군인은 없었다. 서울역에서 조선총독부에 이르는 거리에는 사람들이 담을 쌓고 있었다. 대한국인으로서 체면과 위신을 거룩하게 표현하고 있었다. 미 제7사단 600여 명이 09:00경 조선총독부 광장에 천막을 쳤다. 이어서 16:00 일본군의 항복문서 서명식이 조선총독부 회의실에서 거행되었다. 연합국 측의 노엠 H 무어 중위가 개회사를 했다. 미군 장교 안내로 조선 총독 일본군 육군 대장 아베 노부유키, 쬬오쯔끼 조선주차군사령관, 야마구치 진해 해군경비사령관이 차례로 입장했다. 연합국 측 장교단 13명은 이미 착석한 상태였다. 곧이어 하지 중장과 킨케이드 제독이 수많은 내외 보도진의 플래시를 받으며 미 헌병 호위 속에 입장하였다. 16:06 하지 중장은 앉은 채로 조인식 시작을 선언하였다. 영문과 일문으로 된 항복문서가 파란 천이 덮여있는 일본군 측 책상 위에 놓여 있었다. 쪼오쯔끼가 먼저 서명했다. 뒤를 이어 야마구치와 아베가 서명했다. 하지 중장, 킨케이드 제독 순으로 미국 측이 서명했다. 하지 중장의 간단한 폐식사와 함께 조인식이 끝났다. 아베 총독은 병원에 입원한 상태였으나, 이날 가까스로 나와 항복문서에 서명한 것이었다. 아베가 항복문서에 서명한 것은, 미군 제24사단장 하지 중장에게만 한 것이었다. 소련 측에는 항복문서 서명을 안 했다. 한반도에서 유일한 항복문서인 이것은 한반도 전체를 미국에 인계한다는 의미가 들어있는 것이었다. 이날 1945년 9월 9일 16:00를 기해 38도 선 이남에서 일본 국기 게양이 금지되었다. 16:35 조선총독부 정문에 걸려 있던 일장기가 내려졌다. 대신 성조기가 게양되었다. 미군정의 시작이었다. / 변상문 국방국악문화진흥회 이사장 2025-10-13 08:00

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