부동신 시장의 최대 성수기로 꼽히는 3~4월이 다가오고 있다. 통상 설 연휴 이후 달궈지는 주택시장은 3~4월 극대점을 찍는 형태를 보인다. 하지만 올해는 매년 발생하는 부동산 시장의 공식이 되풀이되지 않을 것이란  전망도 나온다. 지난해부터 본격화된 정부의 부동산 규제책이 오는 4월을 기점으로 더 크게 강화될 예정이라서다. 뉴스핌은 설 연휴 이후 성수기 부동산 시장을 전망해보는 시간을 갖는다. [편집자주] 

[뉴스핌=김신정 기자·나은경 기자] 설 연휴 이후 올 상반기 전국 아파트 매매와 전세시장은 강보합을 보일 것으로 전망된다.

서울·수도권 아파트는 공급부족으로 강보합을 이어가는 반면 일부 지방은 공급과잉과 경기침체로 인해 약보합을 보이며 양극화가 지속될 것으로 예상된다.

16일 부동산 전문가들은 올 상반기 서울과 수도권 아파트 매매·전세 시장은 공급량 부족에 따라 강보합을 보일 가능성이 크다고 입을 모았다.

부산 해운대와 울산과 같은 광역시를 비롯한 지방은 매매와 전세시장 모두 약보합을 나타낼 것으로 내다봤다. 

통상 성수기인 3월 이사철에도 거래량이 예년에 비해 늘어날 가능성은 낮은 것으로 전망된다.

실제 올 상반기 서울 아파트 입주 물량은 지난해보다 대폭 줄어들 전망이다. 국토교통부에 따르면 지난해 상반기 서울 지역 입주 물량은 1만7197가구였으나 올 상반기는 3678가구로 20%가량이 감소할 예정이다.

아파트 분양물량은 지난해 보다 다소 많아진다. 지난해 상반기 전국 분양수 8만4088가구 보다 22% 늘어난 18만7108가구가 분양을 앞두고 있다.

김규정 NH투자증권 부동산 전문위원은 "서울은 상반기 상승을 이어갈 것"이라며 "물론 여러 규제로 상승이 둔화되겠지만 여전히 상승 여력은 남아 있는 상태"라고 진단했다.

박합수 KB국민은행 WM스타자문단 부동산 수석전문위원은 "서울, 수도권의 경우 아파트 시장은 단기 급등에 따른 부담감이 있다"며 "재건축 시장에 대한 정부의 규제가 시행되면서 고가 아파트 시장에 대한 관망세를 이어지고 있다"고 말했다.

◆ 아파트 유망지역..수도권 택지지구, 재건축·재개발 단지에 주목

전문가들은 유망지역으로 분양을 앞두고 있는 수도권 택지지구와 공공분양, 서울 재건축과 재개발 단지를 꼽았다.

특히 경기도 하남, 위례, 과천 지역의 신규 분양에 주목할 필요가 있다고 조언했다.

김규정 위원은 "신규 분양과 신도시 개발 이런 곳의 투자 전망은 나쁘지 않다"며 "신축은 하방경직성이 크지 않고 대기 수요가 많아 장기적으로 수요자는 커질 것"이라고 분석했다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 "강남 압구정동 재건축이나 서울 정비사업 일반분양 물량, 과천지식정보타운, 하남감일지구, 성남고등지구, 위례신도시 분양사업지"를 유망지역으로 꼽았다.

또 여러 호재들이 남아 있는 용산도 눈여겨 봐야한다고 조언했다. 박합수 위원은 "용산공원 조성이나 국제업무 지구, 한남 뉴타운 계획을 포함한 굵직한 호재들이 올해 가시화되는 측면이 있어서 여전히 용산은 관심지역"이라고 평가했다.

아파트 투자 전망에 대해선 향후 가격상승은 제한적이지만 장기적 관점에서 투자가치가 높다고 입을 모았다.

박원갑 국민은행 WM투자자문부 부동산수석위원은 "양극화 시대가 되면서 주택시장은 여전히 밝을 것"이라며 "주택 수요는 확 줄지는 않을 것"이라고 말했다.

김규정 위원은 "수익률 오름폭은 떨어질 수 있지만 장기 투자 가치가 높은 것은 여전하다"고 진단했다.

함영진 센터장은 "서울과 강남 접근성이 좋은 수도권(과천·성남·하남시) 위주의 투자전망이 다소 원만하다"며 "다만 풍부한 거래량이 뒷받침되지 않고 있어 향후 높은 가격상승은 제한적"이라고 했다.

◆ 정부 규제로 심리적 압박..단기 상승폭 둔화

서울·수도권의 경우 5년 연속 아파트 가격이 오르다 보니 이제는 하락을 경계해야한다는 우려의 목소리도 나왔다.

박원갑 위원은 "양극화 시대가 도래하면서 주택시장은 여전히 밝은 편이지만 주택 수요가 확 줄지 않은 상황에서 서울과 수도권의 경우 5년 동안 올랐기 때문에 하락을 조심해야 한다"고 지적했다.

함영진 센터장은 "시세 단기 급등으로 고점에 대한 경계심이 높아진데다 금리인상 우려, 재건축초과이익환수, 조정지역의 다주택자 양도세 중과 등의 영향으로 집값 상승세는 다소 둔화될 전망"이라고 말했다.

전문가들은 양도세, 부과세, 대출규제를 포함한 정부의 규제가 결국 아파트 시장 단기 급등을 둔화시킬 것으로 내다봤다. 다만 투자자들의 관심은 여전히 높아 관망세를 보일 것이라고 했다.

박원갑 위원은 "일반적으로 부동산 시장은 정부의 규제 보다는 시장이 이를 어떻게 받아들이냐가 더 중요하다"며 "과거 참여정부때 대출 규제해서 집값을 잡았지만 지금은 전세가가 매매가의 70%이상을 차지하고 있는 상황에서 대출을 잡는다고 해서 집값이 잡히진 않을 것"이라고 말했다.

김규정 위원은 "대출 규제와 금리 인상, 보유세 도입으로 투자심리에 압박을 받고 있지만 서울은 수익률이 2,3년째 높아서 여전히 관심은 높은 상황"이라며 "투자성이 확실한 일부 재건축 단지에 한해 투자자들의 관심은 클 것"이라고 분석했다.

미분양 아파트에 대해선 선별 작업이 필요하다고 했다. 미분양에도 양극화 현상이 이어질 것이라는게 전문가들의 주된 의견이다.

박합수 위원은 "미분양도 지역별 양극화가 벌어진다"며 "서울은 미분양은 절대적으로 없는 상태고 경기도도 미분양 부담은 크지 않지만 경상남도와 경상북도, 충청남도와 충청북도는 미분양 우려가 있다"고 지적했다.

함영진 센터장은 "올해 전국 미분양 추이는 6~7만가구 정도 수준에서 크게 벗어나지 않을 전망"이라며 "지난해 1순위 전국 청약경쟁률은 12대 1로 대구, 부산 일부지역의 청약열기는 올해 다소 둔화되고 수도권의 청약선호는 지난해와 비슷한 수준이 전망된다"고 말했다.

[뉴스핌 Newspim] 김신정 기자·나은경 기자 (aza@newspim.com)