재건축 대안, 서울 강북 재개발 투자 여전히 '유효'

기사입력 : 2017년10월05일 09:00

최종수정 : 2017년10월05일 09:20

마포·성동·용산구 등 강북지역 재개발 활발..프리미엄도 껑충
사업장 내 감정가액 천차만별...대지지분·위치·지대 등 선별해야

[뉴스핌=이동훈 기자] 재개발 투자에 관심이 많은 A씨(54·남)는 주변 지인의 소개로 마포구 아현2구역 매물을 소개받았다. 2013년 4월 3개월간의 현장답사와 시장조사를 한 끝에 주택 매입을 결정했다.

A씨 투자 수익률 분석

매입한 물건은 사업지 중심에 있는 다세대주택이다. 대지지분 42.9㎡, 건축면적 59.5㎡ 규모다. 이곳에서 거래되는 대지지분 중 중간 정도 규모다. 3.3㎡당 평균 매맷값은 1300만원. 시세보다 500만원 싼 2억3000만원을 투자했다. 취득세와 중개보수, 등기수수료 등을 포함해 들어간 현금은 모두 2억4000만원 정도다.

이 건물을 매입할 당시 아현2구역의 사업 단계는 조합설립 인가까지 마친 상태였다. 전체적으로 보면 절반쯤 진행된 것. 시공사는 현대산업개발과 SK건설 컨소시엄으로 정해진 상태였고 그해 사업시행 인가를 추진했다. 2016년 6월 관리처분 인가를 끝냈다. 올해 4월부터 주민 이주를 시작했다.

사업 진행에 속도가 붙자 거래가격이 꿈틀댔다. 2014년 3.3㎡당 1500만원대에서 2016년 1600만원, 올해는 1900만원 수준에 거래됐다. A씨가 보유한 다세대주택은 현재 매맷값이 3억4500만원이다. 올해 초 프리미엄 8000만원을 더해 처분했다. 매각가격은 4억2500만원. 4년 보유한 동안 투자수익률은 84%다.

최근 서울 강남을 중심으로 재건축 사업에 탄력이 붙자 재개발 사업지도 꿈틀대고 있다. 특히 한남·아현·신길 뉴타운 일대는 이미 서울지역의 새로운 인기 주거지역으로 떠올랐다.

재개발 투자는 부동산시장에서 대표적인 중수익·중위험 상품으로 꼽힌다. 재건축과 달리 소액 투자가 가능하다. 2억~3억원대 투자가 가능하고 1억원대 매물도 심심치 않게 구할 수 있다. 반면 상대적으로 사업 기간이 길고 사업이 표류할 가능성도 적지 않다. 대신 투자수익이 높은 장점이 있다. 이런 이유로 재개발 지분 투자로 부동산 큰손으로 불리는 투자자가 적지 않다.

마포구와 성동구, 용산구 등은 '재개발의 메카'로 꼽힌다. 이들 지역에 강남에 버금가는 인기 아파트가 속속 들어서자 주변지역의 다른 조합들도 사업 추진 의지가 강하다. 사업 초기에 뛰어든 투자자들은 2배 넘는 수익률을 거두는 사례도 종종 나오고 있다.

◆ 강북은 재개발 시대...은평구 26곳 가장 많아

서울시에 따르면 4월 초 기준 서울에서 추진 중인 재개발 사업장은 총 242개다. 이 중 추진위원회 해산과 사업 보류를 제외한 150여 곳이 정상적인 사업 절차를 밟고 있다. 서울 재건축 사업장이 총 333개란 점과 비교할 때 다소 적은 수치다.

전체 사업장 중 60%가 강북 지역에 있다. 지역별로는 은평구가 26개로 가장 많다. 이어 동대문구가 25개, 성동구 23개, 서대문구 19개, 동작구 17개, 마포구 16개, 영등포구 13개, 용산구 9개, 양천구 8개다. 재건축 황금지역으로 꼽히는 강남구와 서초구는 재개발 사업장이 없다.

서울에서 투자 유망지역으로 꼽히는 곳은 마포구, 은평구, 성동구, 용산구 등이다. 사업장이 밀집된
데다 소유자들이 재개발에 대한 의지가 강하다. 주변에 새 아파트가 늘어나면 “우리도 사업에 속도를 내자”라는 분위기가 퍼진다.

이들 지역은 한강변과 가까워 강남권으로 이동하기 쉽다. 이 때문에 직장인 수요가 많다. 주변에 백화점, 학교, 병원, 공원이 잘 조성돼 주거 쾌적성이 높다. 개발이 끝나면 실수요자뿐 아니라 투자수요가 몰릴 여지가 많은 곳이다. 주요 사업장은 마포구 염리2·3구역, 용산구 한남2·4·5구역, 성동구 성수1구역 등이다.

J도시공간 박희원 대표는 “재개발이 성공적으로 끝나면 주변 사업장도 탄력을 받기 때문에 사업이 활발한 지역을 선정하는 게 유리하다”며 “마포구, 성동구, 용산구 지역의 재개발 사업장은 속도가 상대적으로 빠르고 교통과 주거 환경이 좋아 투자수요가 꾸준히 몰리는 지역”이라고 말했다.

서울 성동구 금호19구역 재개발 현장 모습. 연내 관리처분 인가를 추진하고 있다. <사진=이동훈 기자>

◆ 리스크를 줄여라..주민사업의지·저지대 물건 골라야

재개발 투자는 꼼꼼히 따져봐야 할 부분이 많다. 일반적으로 재건축보다 사업기간이 길어 투자 리스크(위험)가 크다. 이 때문에 투자 전 소유자들의 재개발 의지를 파악해 정상적인 진행이 가능한지를 검토해야 한다. 임대사업자가 지나치게 많은 곳과 상권과 주거가 혼합돼 발달돼 있는 곳은 피해야한다. 재개발 의지가 없기 때문.

매물 가치도 잘 분석해야 한다. 재건축은 한 아파트를 헐고 다시 짓는 사업으로 소유자 간 감정평가액 차이가 비슷하다. 하지만 재개발 사업은 단독과 연립, 다세대 주택이 섞여 있어 평가금액이 크게 갈린다. 일반적으로 지대가 높은 곳보다 낮은 곳이 유리하다. 경사가 심한 곳에 있으면 대지지분이 넓어도 예상보다 적은 감정평가액 결과가 나올 수 있다. 또한 대로변에 가깝고 신축된 건물이 반대의 경우보다 높은 가치를 인정받는다.

재개발 후 입주까지 고려한 투자자라면 분담금을 감안해야 한다. 재개발 사업은 보통 대지지분이 작아 새 아파트에 들어가려면 통상 재건축보다 많은 분담금을 내야 한다. 사업 초기 추정액이 나오지만 정확히 예측하기는 어렵다. 재개발 기간에 따라 사업비 변동이 커서다.

이렇다 보니 사업 초기에 투자에 들어가 고수익을 노릴 것인지, 수익은 다소 낮더라도 안정적인 투자를 할지 결정해야 한다. 후자의 경우는 조합설립 인가 전후까지 진행한 사업장에 관심을 가져볼 만하다.

부동산인포 권일 리서치팀장은 “재개발은 재건축보다 사업 리스크가 크지만 소액으로 고수익을 올릴 수 있는 매력적인 투자처”라며 “다만 사업장별로 진행 속도와 미래 가치가 크게 엇갈려 꼼꼼한 현장조사가 필요하다”고 설명했다.

[뉴스핌 Newspim] 이동훈 기자 (leedh@newspim.com)

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'한화 3남' 김동선 경영 검증 시험대 [서울=뉴스핌] 남라다 기자 = 김승연 한화그룹 회장의 삼남인 김동선 부사장이 이끄는 한화갤러리아의 백화점 업계 존재감이 흐려지고 있다. 백화점 시장 점유율도 6%대로 내려앉았으며, 수익성도 악화되면서다. 김동선 한화갤러리아 미래비전총괄이 부사장직에 오른 지 만 1년 만에 거둔 성과가 미흡하자 책임론이 부상하고 있다. 경쟁사들이 본업 경쟁력 강화를 앞세우며 간판을 교체하고 대대적인 리뉴얼을 꾀하는 사이에, 갤러리아는 유통업과 다소 동떨어진 신사업인 식품에 집중한 영향이라는 지적이 나온다. 최근 김 부사장은 명품 강화와 백화점과 호텔 계열사 간 시너지 창출 두 가지로 본업 반등을 꾀하고 있다. 김동선 한화갤러리아 부사장. [사진=한화갤러리아] ◆김동선 부사장 취임 1년...그룹 존재감은 UP 26일 업계에 따르면 김동선 미래비전총괄이 올해 11월로 부사장직에 오른 지 만 1년이 지났다. 현재 김동선 부사장은 한화갤러리아를 비롯해 한화호텔앤드리조트, 한화로보틱스, 한화모멘텀, 한화인더스트리얼솔루션즈 미래비전총괄과 함께 ㈜한화 건설부문 해외사업본부장을 겸임하고 있다. 이로써 김 부사장은 한화그룹 내 총 6개 계열사의 미등기 임원에 이름을 올린 상황이다. 김 부사장이 지난 2020년 한화에너지 글로벌전략담당 상무보로 입사해 본격적으로 경영 수업을 시작한 지 4년여 만의 일이다. 그는 그간 그룹 내에서 입지를 다져오면서 존재감을 키워왔다. 2022년 갤러리아부문 전략부문장 전무에 선임됐으며, 이듬해 3월 한화갤러리아가 한화솔루션으로부터 독립법인으로 분사하며 그룹 내 영향력을 키웠다. 김승연 한화그룹 회장이 경영 승계 과정에서 유통·서비스부문을 김동선 부사장에게 물려주겠다는 의중이 반영된 결과다. 한화갤러리아 지분도 올해 대폭 늘렸다. 한화갤러리아는 김 부사장이 지난 8월 23일부터 9월 11일까지 20일간 진행된 공개매수를 통해 2816만4783주를 확보했다. 이로써 김 부사장의 보유 지분은 기존 2.32%에서 16.85%로 높아져 2대 주주로 올라섰다. 1대 주주는 36.31%를 보유한 ㈜한화이고, 3대 주주는 한화솔루션으로 1.39%의 지분을 갖고 있다. 서울 압구정동에 있는 갤러리아 명품관 외관 전경. [사진=한화갤러리아] ◆신사업 집중에 본업 경쟁력 약화 김 부사장 개인적으로는 그룹 안에서 존재감이 뚜렷해졌지만, 내실 경영엔 부진했다는 평가가 나온다. 본업인 백화점 사업은 오히려 퇴보하며 김 부사장의 경영 능력에 의문을 제기하는 목소리가 나오고 있다. 최근 1년 사이에 주력 사업인 백화점의 사업 경쟁력은 약화했다. 한화갤러리아의 시장 점유율은 2022년 7.8%에서 2023년 6.8%, 올해 3분기에는 6.4%를 기록하며 꾸준히 하락세를 면치 못하고 있다. 실적도 뒷걸음치고 있다. 한화갤러리아는 지난해에 이어 올 상반기에도 매출 역성장 흐름이 이어지고 있다. 한화갤러리아의 올해 3분기 연결기준 매출은 1147억 원으로 전년 동기 대비 4.4% 감소했고, 19억 원의 영업손실을 냈다. 지난 2분기 영업손실 45억 원에 이어 3분기까지 2개 분기 연속으로 적자 흐름이 이어지고 있는 것이다. 호텔 사업도 상황은 마찬가지다. 올해 1~3분기 한화호텔앤드리조트의 리조트부문 매출은 전년 대비 4%가량 줄어든 4182억 원으로 집계됐다. 영업이익은 54억 원으로 전년 동기(179억 원) 대비 3분의 1 수준에 그쳤다. 다만 김동선 부사장이 역점적으로 추진했던 파이브가이즈는 성공적으로 안착하면서 신사업에 대한 평가는 긍정적이다. 파이브가이즈 운영사인 에프지코리아 등 식음료 부문 매출은 3분기 기준 370억 원으로 지난해 말(104억 원) 대비 3배 이상 뛰었다. 그러나 식음료 부문 매출 비중이 3분기 기준 전체의 9.4%대로 크지 않은 만큼 한화갤러리아 성장을 이끌기엔 역부족이다. 백화점 매출 비중은 90.6%에 달한다. 본업 경쟁력 약화에 대한 우려가 쏟아지는 이유다. 갤러리아백화점 명품관 웨스트에 오픈하는 에르메스 매장 전경. [사진=한화갤러리아] ◆본업으로 다시 눈 돌리는 김동선 이에 한화갤러리아는 계열사 간 시너지 극대화로 승부수를 띄운 모습이다. 한화 유통·서비스 부문(한화갤러리아, 한화호텔앤드리조트)은 포인트 교차 사용 제도를 시행하며 계열사 간 시너지 효과를 극대화할 계획이다. 이번 개편으로 백화점과 갤러리아몰에서만 사용할 수 있었던 'G포인트'를 한화리조트를 비롯해 호텔 사업장과 골프장, 아쿠아플라넷 등에서 사용할 수 있게 됐다. 한화호텔앤드리조트의 'H-라이브 클럽' 포인트 역시 갤러리아백화점 등 한화갤러리아의 사업장까지 사용처를 확대한다. 지난달에는 통합 유니폼을 도입하며 브랜드 통일성을 강화했다. 통합 유니폼 도입은 각사 모두 10년 넘게 사용한 유니폼을 교체하며 브랜드 통일성을 확보하고 고객 인지도 제고의 기반을 마련하기도 했다. 최근 발표한 '명품관 리뉴얼' 계획 역시 수익성 반등을 위한 자구책이다. 갤러리아백화점은 서울 압구정동 명품관 웨스트관을 내년 하반기까지 리뉴얼해 이스트관과 마찬가지로 럭셔리 공간을 넓힐 방침이다. 컨템포러리 브랜드 위주로 이스트(EAST)에 비해 상대적으로 명품 브랜드가 적었던 웨스트(WEST) 공간을 대폭 리뉴얼한다는 구상이다. '갤러리아=명품'이라는 이미지를 더욱 공고히 해 백화점 큰손인 VIP들을 잡아 실적 개선을 이루겠다는 의지로 풀이된다. 한화갤러리아 관계자는 "김 부사장은 미래비전총괄로서 단순 신사업을 넘어 향후 회사를 이끌 새로운 청사진을 그리는 역할을 하고 있다"면서 "가시적 성과를 낸 파이브가이즈 등 식음료 부문은 물론, 본업인 백화점, 호텔 등을 포함해 향후 다양한 사업군에서 회사의 미래 성장 동력을 지속적으로 발굴해 나갈 것"이라고 말했다. nrd@newspim.com 2024-11-26 17:07

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모델 문가비 아들 친부는 정우성 [서울=뉴스핌] 양진영 기자 = 모델 문가비(35)가 출산한 아들의 친부가 배우 정우성(51)인 것으로 드러났다. 정우성 소속사 아티스트컴퍼니는 24일 "문가비가 소셜미디어를 통해 공개한 아이는 정우성의 친자가 맞다"며 "아이의 양육 방식에 대해서 최선의 방향으로 논의 중이다. 아버지로서 아이에 대해 끝까지 책임을 다할 것"이라고 밝혔다. 다만 "출산 시점과 두 사람의 교제 여부, 결혼 계획 등 사생활 관련 내용은 확인해 줄 수 없다"고 알렸다. 배우 정우성 [사진=에이스메이커무비웍스] 앞서 두 사람 사이의 득남 소식이 알려졌다. 두 사람은 2022년 한 모임에서의 만남 가까이 지냈으나 교제한 사이는 아니었고 결혼 계획도 없는 것으로 전해졌다. 작년 6월 문가비가 임신 사실을 알렸고 정우성은 양육의 책임을 약속했다고 한다. 문가비는 뷰티 예능 프로그램 '겟잇뷰티' 등으로 얼굴을 알린 한동안 활동을 중단했다가 지난 22일 인스타그램을 통해 아들 출산 사실을 고백했다. 그러나 결혼 여부나 아이 아버지에 관한 언급은 없어 궁금증을 샀다. 당시 문가비는 "너무 갑작스럽게 찾아온 소식에 아무 준비가 돼 있지 않았던 저는 임신의 기쁨이나 축하를 마음껏 누리기보다는 가족들의 축복 속에 조용히 임신 기간 대부분을 보냈다"며 "그렇게 하기로 선택한 건 오로지 태어날 아이를 위함이었다. 마음 한편에 늘 소중한 무언가를 지키기 위해서는 꽁꽁 숨겨야 한다고 생각했다"고 했다. [사진=문가비 인스타그램] 이어 "세상에 나온 아이를 앞에 두고 여전히 완벽한 준비가 되지 않은 엄마지만 그런 내 부족함과는 상관없이 존재 자체만으로 나의 마음을 사랑으로 채워주는 아이를 보며, 완벽함보다는 사랑과 행복으로 가득 찬 건강한 엄마가 돼야겠다고 다짐했다"며 "그러기 위해서는 용기를 내야 한다고 생각했다"고 말했다. 문가비는 1989년생으로 2017년 온스타일 예능 '매력티비'와 '겟잇뷰티'로 얼굴을 알렸다. 이후 SBS '정글의 법칙'과 KBS '볼빨간 당신' 등 각종 예능에 출연했다. 여러 광고와 헤라서울패션위크 등 패션쇼 무대에도 섰다. jyyang@newspim.com 2024-11-25 09:48