[뉴스핌=백현지 기자] 문재인 대통령 취임 이후 100일간 정부는 '부동산 과열과의 전쟁'을 지속하고 있다. '연성대책'으로 꼽히는 6.19대책을 내놓은 지 50일여 만에 다시 초강력 대책인 8.2대책이 나왔다.

하지만 문재인 정부의 부동산 규제대책은 '플랜B'가 남아 있다는 게 대체적인 분석이다. 주택시장이 국지과열이 이어질 경우 1년 이내에 고강도 추가대책이 나올 것으로 전망된다.  

16일 부동산업계에 따르면 새 정부는 노무현 정부에서 추진한 인기지역 집값잡기대책을 그대로 담은 '8.2 부동산대책'이 효과가 크지 않으면 곧바로 추가 대책을 내놓을 것으로 예측된다.

정부는 노무현 정부때 실수를 반복하지 않기 위해 시장이 예상하는 강도보다 높은 대책을 내놓았다며 이번 대책이 안먹히면 추가 대책이 불가피하다는 입장이다. 

이상우 유진투자증권 연구위원은 "8.2 부동산대책은 참여정부 시절 나왔던 시장규제 조치의 종합선물세트격이라 볼 수 있을 것"이라며 "이번 대책 핵심은 투기과열지구 지정 및 재건축, 재개발 조합원 지분양도 강화와 대출규제로 투기지역에서는 추가대출이 원천 봉쇄됐다"고 덧붙였다.

익명을 요청한 한 부동산 전문가는 "6.19 대책은 효과를 보기 어려운 약한 대책인만큼 추가대책이 예상됐다"며 다만 "8.2 대책에서 서울전역을 투기과열지구로 묶은데 이어 강남 4구와 용마성(용산·마포·성동)뿐 아니라 노원구까지 포함한 11개구를 투기지역으로 지정한 것은 예상보다 센 대책"이라고 평가했다.

정부는 강남을 중심으로 한 인기지역에서 부동산 과열이 진정되지 않을 경우 추가 대책도 내놓겠다는 강경한 입장이다.

김동연 부총리 겸 기획재정부 장관은 "시장불안이 이어질 경우 추가대책을 내놓겠다"고 강조했다. 김현미 국토교통부 장관도 "풍선 효과에 대해선 추가적으로 투기과열지구 등을 지정하겠다"고 말했다.

최근 김현철 청와대 경제보좌관도 한 매체와의 인터뷰에서 "(8.2대책이)안 먹히는 경우 또 때릴 수 있는 다음 단계의 '플랜B'도 준비하자고 했다"며 추가 대책 가능성을 공식 언급했다.  

추가로 나올 것으로 거론되는 규제는 ▲투기과열지구 지정 확대 및 규제 강화 ▲부동산 보유세 인상 ▲분양가 상한제 ▲전월세 상한제 및 계약갱신청구권 등이 있다.

특히 재산세와 종합부동산세를 포함한 보유세 인상은 부동산시장에서 즉각적인 효과를 볼 수 있을 것으로 예상된다. 종합부동산세가 시행됐던 지난 2005~2007년과 지금의 연평균 경제성장률은 각각 5.5%와 2.8%(추정치)로 두 배 가량 격차가 있다. 결국 같은 규제에도 시장 위축이 더 빨리 나타날 수 있다는 것. 

일단 정부는 부동산 보유세 인상에 대해서는 말을 아끼는 입장이다. 하지만 문재인 정부가 국정과제로 내세운 복지 문제를 해결하기 위해서는 증세가 필수적인 부분인 만큼 보유세 인상도 시간문제라는 게 전문가들의 분석이다.  

투기지역 지정 확대도 예상된다. 노무현정부시절 투기지역은 전국의 30%였다. 이에 따라 대책에서 투기지역이나 투기과열지구, 조정대상지역으로 지정되지 않은 경기도 안양, 의왕, 구리, 부천, 군포 등도 추가로 조정대상지역 등에 지정될 가능성이 높다. 한차례 아파트 청약에서 높은 청약경쟁률을 기록하면 곧바로 지정될 것으로 예측된다.

전월세 상한제와 계약갱신청구권 도입도 수위문제만 있을 뿐 도입은 역시 시간문제로 꼽힌다. 김현미 국토부 장관은 야당 의원시절 이 제도 도입을 강력하게 주장했던 바 있다. 이에 따라 계약갱신 청구권을 도입하지 않는 대신 주택임대차 기간을 3년으로 연장하거나 가격 인상 상한선을 연 5%선으로 조정하는 선에서 도입될 것이란 분석이 높다. 

이밖에 금융당국은 현행 주택담보대출 요건인 총부채상환비율(DTI)을 폐지하고 대신 총부채원리금상환비율(DSR)도입하는 방안도 검토하고 있다. 이렇게 되면 소액의 '종잣돈'으로 대출을 일으켜 '갭투자'를 하는 행위는 사실상 원천봉쇄될 전망이다.

분양가 상한제와 공공주택 공급확대는 서민의 내집마련에는 도움이 될 것으로 보인다. 다만 이렇게 되면 건설업계의 침체는 불가피하다. 실제 건설업계가 위기에 놓였던 지난 2009~2010년에는 이명박 정부의 '보금자리주택' 공급이 활성화됐던 시기다.  

주택시장은 일단 전반적인 안정화가 이뤄질 것으로 보인다. 대출규제가 강화됨에 따라 집값 비싼 서울지역에서 주택을 분양받으려는 수요자들의 부담이 늘어났다. 여기에 문재인 정부가 준비하고 있는 금리인상까지 겹칠 경우 부동산시장에 직격탄이 될 것이라는 전망이다. 

서초구 반포주공1단지 아파트 <사진=이형석 기자>

또 주택 공급과잉도 부동산 가격 하락에 기여할 것으로 보인다. 8월부터는 서울을 중심으로 밀려있던 수도권 분양이 본격화된다. 부동산114에 따르면 지난 6월 기준 올 하반기 전국 분양물량은 23만1000여가구로 상반기 대비 38% 늘어날 전망이다. 

심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 "이미 가격이 꺾이는 판에 더 꺾이는 대책을 내놔 하반기에는 금리인상과 경제상황으로 하방압력이 거세질 수 있다"며 "지난 2006년에는 부동산대책이 나오고 금리인상에도 시장에 큰 영향이 없었지만 지금은 가계부채가 워낙 커 영향이 없을 수 없다"고 평가했다.

다만 장기적으로 강남을 비롯한 인기지역의 부동산가격은 우상향을 지속할 것으로 예상된다. 주택가격은 수급논리로 움직일 수밖에 없다는 게 전문가들의 중론이다. 

지난 2007년 2월 참여정부는 국정브리핑을 통해 집값 급등 원인이 단순히 투기세력 때문이 아니라 공급감소 탓이라고 인정한 바 있다. 주택보급률이 105.9%라고 하지만 1인 가구를 고려하면 82.7%까지 떨어진다는 것이다. 

심 교수는 "런던과 뉴욕은 각각 120년, 150년간 집값 상승이 지속된 것처럼 대도시 주택가격 상승은 불가피한 일"이라고 말했다.

[뉴스핌 Newspim] 백현지 기자 (kyunji@newspim.com)