미래에셋 호주 부동산펀드, 지금 사도 될까요

기사입력 : 2017년03월10일 15:38

최종수정 : 2017년03월10일 15:38

낮은 공시율과 우수한 임차인 매력, 환노출은 부담
호주달러/원 환율 전망이 중요, 중국 경기와도 밀접한 관계

[뉴스핌=김선엽 기자] 이번엔 호주 캔버라다. 지난해 미국 댈러스 오피스에 투자하는 부동산 공모펀드로 흥행에 성공했던 미래에셋자산운용이 다시 한 번 해외 부동산을 들고 개인투자자를 찾았다.

선진국 수도 그 중에서도 핵심지구의 대형빌딩에 개인이 투자할 수 있는 기회라는 점에서 분명 차별적이다. 저금리에 지친 개인 입장에서는 입맛을 다실만하다. 안정적으로 임대 수익을 확보할 수 있는데다가 매각 차익도 기대해 봄직하기 때문이다.

또 투자자산의 통화가 다변화된다는 점에서 포트폴리오 편입을 고려할 만하다고 자산관리 전문가들은 입을 모은다. 다만, 투자기간이 5년 6개월로 장기간 돈이 묶인다는 점, 매각 시점의 호주 부동산 업황과 호주통화 가치에 따라 최종 성적표가 결정된다는 점은 염두에 둬야 한다고 지적한다.

10일 금융투자업계에 따르면 이번 주 미래에셋자산운용이 내놓은 ‘미래에셋맵스호주부동산공모펀드’가 자산가 사이에서 인기몰이 중이다. 이 펀드는 호주 캔버라에 위치한 호주 연방정부 교육부 청사에 투자하는 펀드로 모집규모는 1410억원이다. 17일까지 KB국민은행, 미래에셋대우, 신한은행, 우리은행 영업점을 통해 가입할 수 있다.

금융투자업계에 따르면 미래에셋대우는 이미 목표했던 판매량 800억원을 모두 채웠고 은행권에서는 현재 판매가 진행 중이다.

호주 캔버라에 위치한 투자대상 오피스<출처:미래에셋자산운용>

◆ 캔버라 중심상업지구 공실률 5.4%..임차인도 AAA급으로 탄탄

해외부동산 펀드에 투자할 때 고려할 요소는 △ 건물이 요지에 위치하는가 △ 임차인의 신용이 안정적인가 ▲펀드 운용 기간보다 임대차 계약을 장기로 맺어 매각(엑시트)이 용이한가 ▲매년 임대료가 상승하는가 ▲환 변동성 등이다.

'호주의 세종시'인 캔버라는 시드니에서 290Km, 멜버른에서 660Km 떨어진 곳에 위치하며 인구는 2015년 말 약 39만명이다. 미래에셋자산운용에 따르면, 이 건물이 위치한 캔버라 중심상업지구(CBD) 지역은 현재 5.4%의 낮은 공실률을 보이고 있다.

건물 전체를 임차한 호주 교육부는 S&P 기준 AAA 등급이다. 2025년 5월까지 장기임차 계약을 맺었다. 임대료는 매년 연 3.35%씩 고정적으로 상승한다. 다만 내년 한 차례 시장 평가를 실시해 양측이 임대료를 조정하기 때문에 그 결과에 따라 수익률 변동이 발생할 수 있다.

건물 자체의 순수한 임대 수익률(건물 가격 대비 임대료)은 5% 정도지만, 대출(연 3% 내외)을 끼기 때문에, 레버리지 효과로 수익률이 7%대 중반까지 올라갈 것으로 전망된다. 다만 여기서 수수료 등 제반비용을 제외하면 실제 연 평균 예상 수익률은 6% 초반으로 추정된다. 환 변동이나 매각차익은 제외한 수치다.

◆ 환노출은 부담..호주달러, 글로벌 금융시장서 ‘위험자산’

매력적인 스펙을 두루 갖췄지만 투자자 입장에서 환 노출은 부담이다. 호주달러라는, 우리에게 익숙하지 않은 통화에 나의 자산 일부가 장기간 묶이기 때문이다.

호주달러는 국제금융시장에서 유로 엔 파운드와 마찬가지로 '준기축통화'로 분류되지만 유로나 엔에 비해서 변동성이 크다. 또 안전자산이 아닌 위험자산으로 분류된다.

전승지 삼성선물 애널리스트는 "글로벌 금융시장에서 안전자산 선호가 강해지면 호주달러는 약해지는 경향이 있다"고 설명했다. 실제 2008년 글로벌 금융위기 당시 호주달러는 달러화 대비 30% 가량 빠졌다.

또 호주통화는 글로벌 교역의 영향을 크게 받는다. 원자재 수출국이라 국제 원자재 가격이 호주달러 가치를 좌지우지한다. 게다가 수출에서 중국이 차지하는 비중이 42%나 돼 중국 경기의 영향도 많이 받는다.

2012년부터 세계경제가 저성장 국면에 돌입하면서 5년간 호주달러/미달러 환율은 1.1미달러에서 0.7미달러까지 떨어졌다. 특히 원자재 랠리가 끝나고 중국 성장세도 본격적으로 둔화된 2014년 이후 급하게 떨어졌다.

전 연구원은 "2012년 중국 저성장이 본격화되고 원자재 가격이 2014년 후반부터 약해지면서 호주통화도 함께 약해졌다"고 설명했다.

호주달러/미달러 환율 추이. 2011년 전 세계가 저성장 국면에 돌입하면서 호주달러 가치도 하락했다. 하지만 최근 글로벌 경기 회복 움직임에 힘입어 반등을 시도 중이다.<출처:구글파이내스>

◆ 호주달러, 10년래 저점 근접 후 반등 시도

이처럼 환 노출이 이 상품의 최대 리스크지만 호주통화가 장기적 하단을 찍고 반등시도를 하고 있다는 점은 오히려 환차익을 기대하게 하는 측면이다. 호주달러는 세계 경제가 지난해부터 탄탄하게 올라오고 원자재 가격도 반등하면서 최근 소폭 상승했다.

문홍철 동부증권 애널리스트는 "호주달러는 철광석 관련 영향을 많이 받는데 최근 철광석 가격이 많이 올라온 데다가 중국을 포함해 글로벌 경기도 좋아질 것으로 보기 때문에 호주달러도 강해질 것"이라고 말했다. 이어 "다만, 1~2년 정도의 예상일뿐이고, 호주달러의 변동성이 크기 때문에 장기적으로는 예측하기 힘들다"고 덧붙였다.

김재승 NH투자증권 애널리스트는 "호주의 원자재 수출은 작년에 이어 올해도 확대 흐름을 이어갈 가능성이 높다"며 "원자재 수출 회복에 발맞추어 호주 경제도 견조한 흐름이 계속될 것"이라고 전망했다.

운용사 역시 이런 환율 추이를 고려해 상품을 내놨다는 입장이다. 김태헌 미래에셋자산운용 해외투자팀장은 “호주달러/원 환율 10년 추이를 보면 800~1240원에서 움직였는데 지금 800원대 후반이다”라며 “사람으로 치면 무릎 정도에 와 있기 때문에 들어간 것이고 만약 1200원대였으면 공모로 안 했을 것”이라고 자신했다.

김원옥 국민은행 WM상품부 팀장은 “은행 고객의 속성상, 투자기간이 길고 환이 오픈이 되다보니까 조심스럽게 접근하는 분위기”라며 “불티나게 팔리는 것은 아니지만 꾸준하게 판매되고 있다”고 말했다.

최근 10년간 호주달러/원 환율 추이. <출처=www.xe.com>

[뉴스핌 Newspim] 김선엽 기자 (sunup@newspim.com)

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광복군, 일본군 무장해제 "항복사실 모르느냐? 변상문의 '화랑담배'는 6·25전쟁 이야기이다. 6·25전쟁 때 희생된 모든 분에게 감사드리고, 그 위대한 희생을 기리기 위해 제목을 '화랑담배'로 정했다. 우리는 그들에게 전의(戰意)가 없는 것을 보이기 위해 기관단총을 모두 어깨에 걸쳤다. 그러고도 만일을 위해서 각각 산개하면서 뛰어내리기 시작했다. 드디어 내 차례가 왔다. 몸을 날렸다. 아. 그때 그 바람 냄새, 그 공기의 열기, 아른대는 포플러의 아지랑이, 그리고는 아무것도 순간적이었지만 보이지 아니했다. 그러나 어쩐 일인가? 우리 주변엔 돌격 태세에 착검한 일본군이 포위하고 있었다. 워커 구두 밑의 여의도 모래가 발을 구르게 했다. 코끼리 콧대 같은 고무관을 제독총에 연결한 험상궂은 방독면을 뒤집어쓴 일본군이 차차 비행기를 중심으로 원거리 포위망을 좁혀오고 있었다. 너무나도 위험한 상황이었다. 이것이 그리던 조국 땅을 밟고 처음 맞은 분위기였다. 동지들은 눈빛을 무섭게 빛내면서 사주경계를 했다. 그러나 아직 기관단총을 거머쥐지는 아니했다. 여의도의 공기가 움직이지 않는 고체처럼 조여들어 왔다. 뿐만 아니었다. 타고 온 C46형 수송기로부터 한 50여m 떨어진 곳의 격납고 앞에는 실히 1개 중대나 되는 군인들이 일본도를 뽑아 든 한 장교에게 인솔되어 정렬해 있었다. 그 앞에는 고급장교인 듯한 자들이 한 줄 또 섰고, 장군 몇 명도 있는 듯했다. 그러나 무엇보다도 8월 18일 한낮의 그 뜨거운 여의도 열기가 우리를 더욱 긴장시켰다. 격납고 뒤에까지 무장한 군인이 대기하고 있었다. 중형전차의 기관포도 이쪽을 향하고 있었다. 환호하는 광복군. [사진= 국사편찬위원회] 비행장 아스팔트 위엔 한여름의 복사열이 그 위기의 긴장처럼 이글대고 있었다. 어느새 우리는 땀에 젖어 있었다. 기막힌 침묵이 십여 분이나 지났다. 그러나 그들은 어떤 행동도 취해 오지 않았다. 마침내 우리가 발걸음을 옮겼다. 우리는 일본군 고급 장교들이 늘어선 쪽으로 한걸음 씩 움직였다. 각자 산개, 조심하라! 누군가가 이렇게 나직하게 말했다. 서해 연안으로 비행기가 고도를 낮출 때 누군가가 유서를 쓰던 일이 이 순간 내 머릿속에서 상기되었다. 일본군 병사들은 우리가 다가서자 의외로 포위망을 풀 듯이 비켜섰다. 우리는 아직 기관단총을 어깨에 멘 그대로였다. 일본군이 길을 열어주자, 그들도 일본군 육군 중장을 선두로 한 장교단이 우리 쪽으로 오기 시작했다. 그가 바로 조선주차군사령관 죠오쯔끼(上月良夫)였다. 쬬오쯔기는 그의 참모장 이하라 소장과 나남 사단장과 참모들을 뒤로 거느렸다. 우리도 좌우로 벌려 섰다. 쬬오쯔기가 「나니시니 이라시따노?(무슨 일로 왔소?)」말문을 열었다. 퍽 야무지게 보였다. 우리는 말 대신 영등포 상공에서 뿌리다 남긴 선전 전단을 내밀어 주었다. 우리의 임무가 일본어와 우리말로 적힌 전단이었다. 거긴 또 우리가 이렇게 들어오게 된 사연도 적혀있었다. 우리는 한 장씩 그 전단을 다른 일본군 장교들에게 나누어 주었다. 쬬오쯔끼는 이를 받아 읽고, "일본은 정전만 한 상태이니 일단 돌아갔다가 휴전 조약이 체결된 다음에 재입국하라"라고 말했다. 그러면서 은근히 위협했다. 자기네 병사들이 꽤 흥분되어 있으니, 만약 돌아가지 않으면 그 신변 보호에 안전책임을 지기가 어렵다는 분위기라고 했다. 이에 이범석 장군이 "네 놈들의 천황이 이미 연합국에 무조건 항복한 사실을 모르느냐? 이제부터는 동경의 지시가 필요 없다는 것을 알아야 한다"라고 맞섰다. 그러나 쉽사리 양보하지 않았다. 옥신각신 말이 몇 번 건너 왔다 갔다. 갑자기 쬬오쯔끼는 한 일본군 대령에게 일을 처리하라고 지시했다. 그러면서 그는 동경서 손님이 오기로 되어 있어 마중을 나와 있던 참이란 말을 하고는 물러가 버렸다" 이범석 장군은 일본군 측에 "조선 총독을 만나 담판 짓겠다'라고 요구했으나 거절당했다. 일본군 무장해제 임무를 띠고 국내로 들어 온 '광복군 국내정진군'은 아무런 소득도 올리지 못한 채 다음 날 8월 19일 14:30분 여의도 기지를 이륙하여 중국으로 돌아갔다. 광복군은 미군정이 시작되고 나서 한참이나 지난 다음에 개인 자격으로 귀국할 수밖에 없었다. 조짐이 좋지 않았다. / 변상문 국방국악문화진흥회 이사장 2025-09-29 08:00

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중국 전기차 주행거리 두배 증가 배터리 개발 [베이징=뉴스핌] 조용성 특파원 = 중국이 에너지 밀도를 두 배 증가시킬 수 있는 전고체 배터리를 개발해 낸 것으로 나타났다. 중국 칭화(淸華)대학 화학공학과의 연구팀은 '음이온이 풍부한 용매화 구조 설계'를 개발해 냈으며, 이를 기반으로 불소 함유 폴리에테르 전해질을 성공적으로 만들어냈다고 중국 관찰자망이 30일 전했다. 해당 연구 성과는 논문 형식으로 국제 학술지인 네이처에 등재되었다. 연구진이 만들어낸 폴리에테르 전해질은 고체이며, 연구팀은 해당 전해질을 사용하여 전고체 배터리를 제작했다. 제작된 전고체 배터리는 604Wh/kg의 에너지 밀도를 기록했다. 이는 현재 리튬 이온 배터리의 에너지 밀도가 150~320Wh/kg인 점을 감안하면 에너지 밀도가 두 배 이상 높아진 것이다. 동일한 무게의 배터리이지만 해당 전해질을 사용한 전고체 배터리는 두 배 이상의 전력을 충전할 수 있는 셈이다. 이론적으로 전기차의 1회 충전 주행 거리가 두 배 증가할 수 있게 된다. 현재 500km가량을 주행할 수 있는 전기차가 1000km를 주행할 수 있게 된다. 해당 전고체 배터리는 안전성 테스트도 통과하였다. 못을 박아도 화재와 폭발이 일어나지 않았다. 또한 120도의 높은 온도의 박스 안에 6시간 동안 방치되었지만, 연소나 폭발이 일어나지 않았다. 또한 500회 이상 충방전을 거치면서도 에너지 저장 용량은 안정적으로 유지되었다. 연구진이 만들어낸 전고체 배터리가 상용화된다면 많은 분야에서 활용이 가능해진다. 전기차의 주행 거리는 두 배 증가하며, 드론의 비행 거리도 두 배 증가하게 된다. ESS(에너지저장장치) 역시 부피당 저장 용량을 크게 끌어올리게 되며 ESS 소형화가 가능해진다. 칭화대 연구진이 개발한 전고체 전해질의 도식도 [사진=네이처 캡처] ys1744@newspim.com 2025-09-30 10:35