[뉴스핌=이동훈 기자] 서울 강동구 ‘고덕주공2단지’(삼익그린 12차 포함)가 오는 10월 조합원 이주를 시작으로 재건축에 탄력을 받고 있다.
지난해 7월 대우·현대·SK건설 컨소시엄(에코 사업단)을 시공사로 선정한 데 이어 오는 7월 관리처분인가 신청, 연말 이주를 마치면 사업이 마무리 단계에 들어간다.
고덕주공2단지는 대단지 ‘랜드마크’ 아파트로 탈바꿈할 것이라는 기대감에 시세가 오름세다. 전용 48㎡는 전년동기(4억8000만원) 대비 2000만원 오른 5억원에 거래되고 있다. 재건축 사업이 가시화되자 한동안 하락하던 몸값이 반등에 성공한 것이다.
◆역세권 입지..9호선 연장 개발호재
고덕주공2단지는 지하철역과 맞닿아 있는 역세권 아파트다. 주변에는 저층 아파트가 상당수 재건축을 추진하고 있다. 주변엔 유흥시설이 거의 없다.
걸어서 5분이면 지하철 5호선 상일동역에 닿는다. 단지 앞에서 마을버스와 시 외곽으로 연결하는 간선버스 N30, 340, 370번을 이용할 수 있다. 지선버스는 3412, 3321, 3318. 3411번 등이 지난다.
북쪽으로 1km 거리에 한강공원이 있다. 자동차를 타면 10분 안에 올림픽대로, 강변북로, 외곽순환도로에 오를 수 있다.
지하철 9선이 오는 2020년 고덕역으로 연결되면 대중교통망은 더욱 개선된다. 9호선을 타면 환승하지 않고 강남~여의도~김포공항으로 갈 수 있다.
◆고덕동 재건축 단지의 중심
고덕주공2단지는 재건축 이후 인근 아파트 중 가장 큰 규모가 된다. 기존 최고 5층, 2771가구에서 최고 35층, 4103가구로 탈바꿈한다. 일반분양만 1163가구에 이른다.
재건축 공사 금액은 9558억원에 달한다. 이는 강남권 재건축 단지의 일반적인 공사비 3000억원 안팎의 3배가 넘는 규모다. 그 만큼 고덕동 재건축 단지 중 상징성이 큰 것이다.
재건축에 대한 주맨들의 의지도 강하다. 지난달 조합원 분양신청에 대상자(2845명) 중 약 98%인 2780여명이 재건축 후 입주를 택했다. 재건축 후 입주를 하지 않고 집값을 현금으로 돌려 받겠다는 비율(현금청산 비율)은 2%에 그쳤다. 재건축 후 입후 희망자가 많아 사업의 속도가 빨라질 것이라고 전문가들은 분석한다.
오는 7월 관리처분인가 총회를 거쳐 올 연말 이주를 계획하고 있다. 내년 하반기에 일반분양할 예정이다.
조합 한 관계자는 “재건축 사업비의 재원을 결정하는 관리처분 총회가 마무리되면 이주, 착공, 분양이 속도감 있게 이뤄질 것이다”며 “낮은 현금청산 비율로 조합원들의 재건축 의지가 반영된 만큼 안정적인 사업 추진이 가능할 것으로 보인다”고 말했다.
이어 그는 “분양가는 현 시세를 반영할 때 인근 고덕시영보다 조금 높게 결정될 것”이라고 덧붙였다.
◆시세차익 수 천만원 기대
재건축 사업이 순항할 경우 인근 시세와 비교할 때 수 천만원의 시세차익이 가능하다.
이 단지 전용 41㎡(대지지분 80.6㎡) 아파트의 시세는 5억원 수준이다. 이 주택 소유자는 재건축 후 전용 84㎡ 아파트에 입주하려면 3500만원을 분담금으로 내야 한다. 여기에다 세금 및 부대비용을 감안하면 총 5억5000만원 안팎에 필요한 셈이다.
이 수치는 일반 분양가 2150만원, 조합원 분양가 1935만원을 적용할 때 발생하는 가격이다. 재건축 후 같은 면적 새 아파트의 분양가는 7억원대다. 시세 차익이 최대 1억5000만원 가능한 셈이다.
전용 101㎡ 입주를 희망할 경우 분담금은 1억7000만원으로 늘어난다. 아파트 매입가와 분담금을 합하면 총 투자금은 6억8000만~6억9000만원. 재건축 후 일반분양가는 8억5000만원으로 1억원이 넘는 시세차익이 발생한다.
주택 경기가 살아나 일반 분양가를 2200만~2300만원으로 책정할 수 있으면 수익성이 더욱 높아지는 구조다.
◆사업 지연시 기대수익 낮아질수도
다만 사업 지연으로 사업비가 늘고 분양가가 계획보다 낮아지면 시세차익이 줄거나 없을 수 도 있다.
지난달 분양한 고덕시영의 경우 당초 일반 분양가를 2100만원을 고려하다 1950만원으로 낮췄다. 이로 인해 조합원 분담금이 당초 계획보다 늘게 됐다. 또 같은 면적을 기준으로 일반 분양가도 주변시세보다 5000만~7000만원 비싸게 책정됐다.
주택경기도 투자에 유의해야 할 변수다. 분양시기에 주변 시세가 하락할 경우 분양가를 낮출 수밖에 없다. 또 미분양이 발생해 할인 분양을 하면 조합원들이 일정 부분 추가 분담금을 떠안아야 한다.
인근 A공인중개소 사장은 “강남권 재건축 단지인 데다 생활 여건이 우수해 투자 가치는 충분한 상태”라며 “하지만 전반적인 재건축 시장이 호황세기가 지났고 크게 반등할 여지도 적어 투자금 회수기간이 상당기간 소요될 것”이라고 조언했다.
[뉴스핌 Newspim] 이동훈 기자 (leedh@newspim.com)
